Токенизация сделок с недвижимостью для самостоятельного хранения с использованием лазеек в законодательстве о налоге на имущество в ЕС и США

Введение

Токенизация недвижимости произвела революцию в владении собственностью, обеспечив дробное владение, ликвидность и беспрепятственные переводы на блокчейне. Преобразуя физические объекты в цифровые токены, инвесторы могут вывести средства на OneKey — безопасный аппаратный кошелек — для полного самохранения, минуя традиционных посредников. OneKey гарантирует, что ваши активы останутся под вашим контролем благодаря автономной безопасности и поддержке нескольких блокчейнов.

Однако, налогообложение недвижимости добавляет сложности. Новые лазейки в ЕС и США позволяют опытным пользователям оптимизировать налоги посредством токенизированных переводов. В этой статье представлено подробное сравнение, освещающее различия в нормативно-правовых рамках, налогообложении и стратегиях самостоятельного хранения. Учитывая, что к 2030 году токенизация реальных активов (RWA) достигнет 16 триллионов долларов (отчет Boston Consulting Group), понимание этой динамики имеет решающее значение для криптоинвесторов.

Понимание токенизированной недвижимости и самостоятельного хранения

Токенизированная недвижимость представляет собой физические объекты в виде токенов на основе блокчейна, часто по стандартам ERC-20 или ERC-721 на Ethereum или совместимых сетях. Платформы, такие как RealT, дробят владение, позволяя инвесторам покупать доли, начиная с 50 долларов.

Самостоятельное хранение означает перевод этих токенов с платформы на ваш личный кошелек, избегая рисков, связанных с хранением у третьих лиц. Например, после покупки токенов пользователи могут перевести средства на OneKey для офлайн-хранения, используя его защищенный элемент EAL6+ для защиты от взлома.

Недавние разработки, такие как расширение Hyperliquid на RWA-деривативы, позволяют торговать токенизированными объектами с плечом, расширяя возможности (документация Hyperliquid). Это напрямую связано с налоговой оптимизацией посредством стратегических переводов.

Лазейки в законодательстве о налоге на имущество в ЕС

Регулятивные нормы ЕС варьируются в зависимости от страны-члена, но рамки Markets in Crypto-Assets (MiCA) обеспечивают гармонизацию. Токенизированные активы часто классифицируются как «криптоактивы», что потенциально отделяет их от традиционных налоговых триггеров на недвижимость.

Ключевые лазейки

• Режим нерегулярных резидентов (NHR) Португалии: до недавних реформ иностранные доходы от криптовалют были необлагаемыми налогом в течение 10 лет. Токенизированный перевод недвижимости для самостоятельного хранения может отсрочить налоги на имущество, если токены хранятся за границей (Налоговое управление Португалии).
• Благоприятный хаб RWA в Люксембурге: отсутствие налога на прирост капитала от криптовалют для физических лиц; токенизированная недвижимость рассматривается как финансовые инструменты, избегая ежегодных налогов на имущество во время самостоятельного хранения (PwC Luxembourg).
• Стратегия перевода: продавайте дробные токены в блокчейне и выводите средства на OneKey в юрисдикцию с низкими налогами. Арендная плата от токенизированной недвижимости может в некоторых случаях подпадать под действие 0% НДС в соответствии с директивами ЕС.

В 2024 году платформы, такие как Centrifuge, токенизировали европейскую недвижимость на сумму более 100 миллионов евро, используя эти пробелы (блог Centrifuge).

Лазейки в законодательстве о налоге на имущество в США

Налоговый режим в США основывается на Уведомлении IRS 2014-21, которое рассматривает криптовалюту как имущество. Токенизированная недвижимость размывает границы между ценными бумагами и товарами, создавая возможности.

Ключевые лазейки

• Распространение обмена аналогичного имущества (1031) на токены?: Традиционно применяемый к недвижимости, текущие дискуссии предполагают, что обмен токенизированных активов может отсрочить прирост капитала. Самостоятельное хранение путем перевода на OneKey после обмена минимизирует отчетность (руководство IRS).
• Различия на уровне штатов: Вайоминг и Техас предлагают лояльное к криптовалютам законодательство; отсутствие подоходного налога штата на доходы от токенизированных активов, хранящихся самостоятельно. Закон Пуэрто-Рико 60 освобождает жителей от федеральных налогов на доходы, полученные после переезда.
• Отсрочка налога на имущество: Токены не являются "недвижимым имуществом" в соответствии с некоторыми кодексами штатов, откладывая оценку до момента погашения. Рынки перпечуалов Hyperliquid позволяют хеджировать позиции, не вызывая событий, требующих отчетности (CoinDesk о RWA в США).

Отчет Deloitte за 2025 год отмечает, что объем токенизированной недвижимости в США превысил 500 миллионов долларов, а самостоятельное хранение является ключом к использованию лазеек (Deloitte blockchain).

ЕС против США: Детальный сравнительный анализ

Преимущества ЕС: Низкие барьеры для нерезидентов; более легкий вывод средств на OneKey без проверок KYC. Идеально подходит для пользователей Hyperliquid из ЕС, торгующих токенизированными RWA.

Преимущества США: Огромная ликвидность рынка; самостоятельное хранение защищает от федеральных налогов на недвижимость на этапе токенизации.

Проблемы: Обе стороны сталкиваются с проверками на соответствие законодательству о борьбе с отмыванием денег, но прозрачность блокчейна помогает в соблюдении требований.

Риски и лучшие практики

Использование лазеек требует осторожности — проконсультируйтесь с налоговыми консультантами. Используйте проверенные платформы и переводите средства на OneKey для получения суверенитета. Следите за обновлениями, такими как законопроект США FIT21 Act или Регламент ЕС по пилотным системам DLT.

Заключение: Защитите свои токенизированные активы с помощью OneKey

Токенизированная недвижимость предлагает налогово-эффективные пути в обоих регионах, а самостоятельное хранение усиливает контроль. Для пользователей из ЕС — используйте гибкость MiCA; в США — выгодно использовать штаты с благоприятным законодательством. Платформы, такие как Hyperliquid, расширяют возможности торговли, но безопасность имеет первостепенное значение.

Защитите свои токенизированные активы, выведя их на OneKey, с его защищенным от несанкционированного доступа оборудованием и бесшовной интеграцией с RWA-блокчейнами. Загрузите OneKey сегодня и возьмите на себя владение будущим недвижимости.