代币化房地产转移至自托管，利用欧盟与美国在房产税方面的漏洞

/2026年1月27日

引言

房地产代币化正在彻底改变财产所有权，实现了碎片化股份、流动性和区块链上无缝的转让。通过将实体资产转换为数字代币，投资者可以提取到 OneKey——一个安全的硬件钱包——以实现真正的自托管，绕过传统中介。 OneKey 以其隔离式安全和多链支持确保您的资产始终在您的控制之下。

然而，处理房产税影响会增加复杂性。欧盟和美国的新兴漏洞允许精明的用户通过代币化转让来优化税收。本文提供了详细的比较，重点介绍了监管框架、税收处理和自托管策略的差异。随着实体资产（RWA）代币化预计到 2030 年将达到 16 万亿美元（波士顿咨询集团报告），了解这些动态对于加密货币投资者至关重要。

代币化房地产将实体资产表示为基于区块链的代币，通常是 Ethereum 或兼容链上的 ERC-20 或 ERC-721 标准。 RealT 等平台将所有权进行碎片化，允许投资者以低至 50 美元的价格购买股份。

自托管意味着将这些代币从平台转移到您的个人钱包，从而避免托管风险。例如，在购买代币后，用户可以转移到 OneKey 进行离线存储，利用其 EAL6+ 安全芯片来防止黑客攻击。

近期发展，例如 Hyperliquid 拓展到 RWA 永续合约，使得代币化房地产的杠杆交易成为可能，从而放大了机会（Hyperliquid 文档）。这直接关系到通过战略性转让实现税收优化。

欧盟的法规因成员国而异，但《加密资产市场》（MiCA）框架提供了统一性。代币化资产通常被归类为“加密资产”，这可能使它们与传统的房产税触发因素脱钩。

葡萄牙非惯常居民（NHR）制度：直到最近改革之前，外国来源的加密货币收益在 10 年内免税。代币化房地产转移至自托管，如果代币在境外持有，可以推迟房产税（葡萄牙税务局）。
卢森堡的有利 RWA 中心：对个人持有的加密货币不征收资本利得税；代币化房产被视为金融工具，在自托管期间无需缴纳年度房产税（普华永道卢森堡）。
转让策略：在链上出售碎片化代币，并提取到 OneKey，转移到一个低税管辖区。根据欧盟指令，来自代币化房产的租金收益在某些情况下可能符合 0% 增值税的条件。

2024 年，Centrifuge 等平台对欧盟房地产进行了超过 1 亿欧元的代币化，利用了这些空白（Centrifuge 博客）。

美国的税收处理取决于 IRS 通知 2014-21，该通知将加密货币视为财产。代币化房地产模糊了证券和商品之间的界限，创造了机会。

1031 类比交易所是否适用于代币？：传统上适用于房地产，正在进行的争论表明，代币化掉期可以推迟资本利得。交易所后通过转移到 OneKey 进行自托管，可以最小化报告（IRS 指南）。
州一级差异：怀俄明州和德克萨斯州提供对加密货币友好的法律；在自托管中持有的代币化资产的收益不征收州所得税。波多黎各的《60 号法案》使居民在搬迁后的收益中免征联邦税。
房产税递延：根据某些州的代码，代币不是“不动产”，直到赎回时才进行评估。Hyperliquid 的永续合约市场允许在不触发事件的情况下进行对冲（CoinDesk 关于美国 RWA 的报道）。

2025 年德勤的一份报告指出，美国代币化房地产市场价值超过 5 亿美元，自托管是利用漏洞的关键（德勤区块链）。

欧盟优势：非居民的进入门槛较低；提取到 OneKey 更容易，没有 KYC 障碍。非常适合交易代币化 RWA 的欧盟境内 Hyperliquid 用户。

美国优势：巨大的市场流动性；自托管在代币化阶段可免受联邦房产税的困扰。

挑战：两者都面临反洗钱审查，但区块链的透明度有助于合规。

利用漏洞需要谨慎——请咨询税务顾问。使用经过审计的平台，并转移到 OneKey 以实现主权。监控美国 FIT21 法案或欧盟分布式账本技术试点计划等更新。

代币化房地产在这两个地区都提供了税收效率高的途径，而自托管则增强了控制力。对于欧盟用户，可以利用 MiCA 的灵活性；在美国，州级避税天堂表现突出。Hyperliquid 等平台增强了交易能力，但安全性至关重要。

通过提取到 OneKey 来保护您的代币化资产，该钱包具有防篡改硬件和与 RWA 链的无缝集成。立即下载 OneKey，掌握房地产的未来。